但CBD可不是乱叫的

2020-03-31 作者:www.88bifacom社会   |   浏览(55)

郑州的CBD其实有两个。

当然那个大玉米做地标的环形建筑群是一个,那么另外一个是哪呢?

就在金水区的核心地段,东风路、花园路、农业路、文化路合围的区域,在多年前,地产和商业圈儿的人就管这里叫金水CBD。

谁先提出这个叫法的,虽然已经无从查考了,但CBD可不是乱叫的,这片地方是名副其实黄金地段,当年的地王蓝堡湾在这里,金水万达商圈在这里,地铁双线商业正弘城在这里,建业的“一号工程”凯旋广场也在这里,能在这个“地王区”拿地,想都想得到当年开发商们的勃勃雄心。

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谁先提出这个叫法的,虽然已经无从查考了,但CBD可不是乱叫的,这片地方是名副其实黄金地段,当年的地王蓝堡湾在这里,金水万达商圈在这里,地铁双线商业正弘城在这里,建业的“一号工程”凯旋广场也在这里,能在这个“地王区”拿地,想都想得到当年开发商们的勃勃雄心。

万达、正弘、建业三大品牌并肩加之优越的地段,美好蓝图之下金水CBD这个旗号打的还是很有底气的。

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地铁2号线,未来的8号线,4条主干道,区域南侧是农业路高架,北侧是北三环高架,蓝堡湾、天骄华庭、万达公馆等高档社区汇集,教育资源也属顶尖。纸面上看金水CBD甚至是商业含金量超越了东区CBD的存在。

万达中心、建业凯旋、正弘城就像是嵌在金水CBD上的三颗最耀眼的宝石,它们的发展历程也在改变着花园路商圈的格局。

但是这个“黄金商圈”内的商业街铺,却是众多商铺投资人还有开店创业者多年来的隐痛,当年投资时本以为登上了财富列车,但上车后才发现,剧本并没按照想象的去走。

以万达金街和建业凯旋广场商业街为例,在商铺交付的那一天起,投资人的噩梦就开始了。

因为商铺高昂的交易税费和价格,大量投资人被套牢,当年购铺时投资顾问算的账,全打了折扣,金水金街的一位投资人透露,当时10—15年回本的预期,如今直接拉长到了25年以上。

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万达金街落成时,正弘城和建业凯旋尚未揭开面纱,区域人流未达高点,加上万达的非自持套路,商铺卖完拍屁股走入,金水金街的业态又一次不可阻挡的向“城乡结合部”风格滑落。

高购铺成本直接反映在店租上,后果就是更多开店租户生意难以为继,商铺关张是家常便饭,每过个一年半载就要来一次大换血。

但是随着时间的推移,现在情况开始发生了变化。

2018下半年,建业凯旋南塔写字楼全部入驻完毕,正弘城也在年底迎来了全面开业,至此,金水CBD的蓝图终于全面落成。

现在我们就从商铺选址的角度来看看,一个完全形态下的金水CBD,将会对区内商业产生哪些影响?

金街人流未受影响,凯旋商业街将回暖

大家都有望结束尴尬期

说起金水万达,当年高端商业体的规划历历在目,金街3小时3亿的销售奇迹还余音在耳,但现实的图景无疑让商铺投资人失落。

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由于万达并不自持商铺,自然就不会对其负责,这种模式毫无悬念的使金水金街跌入“城乡结合部”式的低端业态,如今,金街已被米线麻辣烫之类的餐饮小店占领,低端商业街的标签贴的结结实实。

在建业凯旋广场和正弘城开业之前,就曾有悲观派论断,两个大牌邻居的开放,不但不会改善金街的引流,还极有可能是对金街人气的一次重击,正弘城和建业凯旋一个轻奢时尚,一个高端商务,引流能力似乎毋庸置疑,悲观的论断确实也有一定说服力。

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建业凯旋广场双子塔的南塔写字楼已经完成全部招商入驻。

但现实总有偏差,从2018年底到现在,具星yee观察走访,金街的人气并未受到太大影响,相反因为建业凯旋入驻的上班族增多,去金街吃工作餐的人相应也变多了,总的来看,金水金街的业绩还不错,短期内不会受引流影响,金街业态档次有望得到回升。

再说到建业凯旋广场的商业街,开放初期就是一个大写的尴尬,首批入驻的品牌店铺甚至有些还未撑到写字楼招商驻满,已经关张大吉。

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有两个主要原因,一是凯旋的写字楼招商还未完成,虽然商业街店铺也是入驻未满,但流量还是不足以支撑生意;二是定位决定了它入驻的品牌并不适合普通白领日常消费,很多白领还是会去金街和路对面的酒吧街小吃店觅食。

不过,这种情况在春节后有了变化,随着建业凯旋B座北塔的开年招商,入驻的公司越来越多,上下班和用餐时间人流较去年年底有明显增加,楼后的商业步行街已经一扫18年的冷清萧瑟,商家的业绩回升就是最强的信号。

就目前来看,以凯旋B座的入驻结束为起点,加上商圈自己的运营磨合完成,金水CBD版图上的这三大品牌商业,会迎来一个共赢蜜月期,你好、我好,他也好。

另外除了这三大品牌商业,以科源路沿线为代表的街边商铺目前并无太大变化,前景如何还需观察。

选铺开店可以乐观,但要谨慎

租金处在较低水平,商铺稀缺性弱仍是问题

实际上任何前瞻的趋势,都是一个未上保险的参考。

对想要开店的创业者来说,可以乐观看待金水CBD的商铺前景,但仍需谨慎,如果要在这里开店,有两个点需要认真思量。

一是金水CBD区域的商铺租金正呈现历史较低水平,随着人流回升,也许是低租金入驻的好时机。

从网上数据来看,金水CBD一带商铺租金从2013年开始,就基本呈下跌趋势,到2018年下跌了20%~40%。

二是金水CBD区域一直有一个硬伤,就是人均商业面积过大,商铺稀缺性较弱。开店也许将面临一个养店期。

网络有统计如下:金水CBD区域拥有数码公寓、蓝堡湾一期、蓝堡湾二期、蓝堡湾三期、蓝堡湾世家小公馆、英地一期、英地二期、鑫苑世家、文博花园、恒大名都、白庙安置房、建设厅家属院、中街家属院、省侨办小区等约7万常驻人口。

同时英地一、二期、恒大名都、蓝堡湾二期三期外街、蓝堡湾二期三期贵人街、数码公寓、文博公寓、金水万达共有600多间平均面积120平方/间的商铺。

折合100人一间,大于郑州平均300人一间的水平。

商圈聚集效应不会太快显现

国贸360广场所在的花园路商圈仍有分流作用

其实所谓的商圈聚集效应,如何评说并无标准,实际上是一个伪命题。

叱咤郑州商业界多年的花园路商圈里,国贸360广场、花园路丹尼斯、关虎屯生活广场步行街、兰德中心还有未来的关虎屯新天地,哪个都不是善茬。

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国贸360广场在郑州商业界的“江湖地位”并不是哪个商圈和商场短时间内可以撼动的。

两个商圈之间距离微妙。对外部来说,这两个商圈跟本就是在一起的,但现实却是两个区域又有各自的小气候,就目前来说,金水CBD与花园路商圈各自的客流都不会有太大波动。

前景向好,入驻考验实力

趁虚而入之前还要好好掂量一下自己

就像股市有抄底,商铺选址也可以审时度势后,考虑在商圈店铺租金处在低位时进入。

但是就像抢占社区商业优质店铺一样,进行这种操作之前,我们需要掂量一下自身的实力。

比如能承受什么样的租金,能承受多久养店期,是否有清晰的战略布局思路等等。

在金水CBD里选铺,就像在富矿里淘金,收获的希望很大,但更多的依然是风险。

如今,谋定多年的金水CBD已成,为郑州的商业版图添上了浓墨重彩的一笔。

万达中心、建业凯旋广场、正弘城就是这部“商业大片”的主角,毫无疑问今后花园路整个商圈格局的任何变化都将与他们有关。

未来他们是抱团取暖还是相互厮杀,我们拭目以待。

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